როგორ ავირჩიოთ ლიკვიდური კომერციული ქონება საქართველოში

ლიკვიდური კომერციული ქონების არჩევა საქართველოში ინვესტორისთვის მთავარი ამოცანაა, რომელიც ორიენტირებულია სტაბილურ შემოსავალზე და საჭიროების შემთხვევაში აქტივის სწრაფად გაყიდვის შესაძლებლობაზე. მიუხედავად ბაზარზე როგორც ადგილობრივი, ასევე უცხოელი მყიდველების მხრიდან სტაბილური ინტერესისა, ყველა ქონებას არ აქვს ერთნაირი საინვესტიციო პოტენციალი. იმისათვის, რომ შენაძენმა მოგება მოიტანოს, მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ არა მხოლოდ კვადრატული მეტრის ფასი, არამედ ლიკვიდურობაზე მოქმედი მრავალი სხვა ფაქტორიც.

ბოლო წლებში განსაკუთრებით ორი ქალაქი გამოირჩეოდა - თბილისი და ბათუმი. პირველი სტაბილურ მოთხოვნას გვთავაზობს ბიზნეს აქტივობისა და მოსახლეობის ზრდის გამო, მეორე კი - ტურისტული ნაკადისა და მთელი წლის განმავლობაში გაქირავების გამო.

ლიკვიდურობა, როგორც მთავარი კრიტერიუმი: რას ნიშნავს ეს ინვესტორისთვის

კომერციული უძრავი ქონების ლიკვიდურობა არის ობიექტის უნარი სწრაფად და ფასის მინიმალური დანაკარგებით გადაიქცეს ფულად, ანუ გაიყიდოს ან გაქირავდეს საბაზრო ღირებულების შენარჩუნებით. ინვესტორისთვის ეს ერთ-ერთი მთავარი მაჩვენებელია: მაღალ მომგებიანობასაც კი არ აქვს მნიშვნელობა, ობიექტი თვეების განმავლობაში უმოქმედოა თუ ფასდაკლებით იყიდება. ლიკვიდური უძრავი ქონება იმის გარანტიაა, რომ კაპიტალი სწრაფად გარდაიქმნება ნაღდ ფულად ან რეინვესტირდება სხვა აქტივში.

ლიკვიდურობის განმსაზღვრელი მთავარი ფაქტორი მდებარეობაა. საქართველოში ყველაზე დიდი მოთხოვნაა კომერციულ ფართებზე, რომლებიც მდებარეობს თბილისის ცენტრალურ რაიონებში, როგორიცაა ვაკე, საბურთალო და მთაწმინდა, სადაც მოსახლეობის მაღალი სიმჭიდროვე შერწყმულია ბიზნეს აქტივობასთან. ასევე იზრდება ინტერესი ბათუმის ტურისტულ რაიონებში კომერციული უძრავი ქონების მიმართ - სანაპიროსთან, ცენტრალურ ქუჩებთან და ახალ ბულვართან ახლოს. აქ კომერციული უძრავი ქონება ყველაზე ხშირად გამოიყენება მაღაზიებისთვის, კაფეებისთვის, მინი-სასტუმროებისთვის და მოკლევადიანი გაქირავების ბინებისთვის.

მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ქონების ფუნქციონალურობა და მრავალფეროვნება. ცალკე შესასვლელით, ქუჩისკენ მიმართული ვიტრინებით და რეკონსტრუქციის შესაძლებლობით შენობები გაცილებით ადვილად ადაპტირდება სხვადასხვა ბიზნეს ფორმატებთან. ასეთი ქონება უფრო სწრაფად ქირავდება და იზიდავს პოტენციური მოიჯარეების უფრო ფართო სპექტრს, რაც ზრდის მათ საბაზრო ღირებულებას. გარდა ამისა, ლიკვიდურობა ზრდის სტაბილური გაქირავების ნაკადის არსებობას: მყიდველებს შორის დიდი მოთხოვნაა იმ ფართებზე, რომელთა სწრაფად გაქირავება შესაძლებელია კონკურენტულ ფასად.

ინვესტორები ასევე ყურადღებას აქცევენ ტერიტორიის განვითარების პერსპექტივებს. მაშინაც კი, თუ შეძენის დროს ქონება ნაკლებად აქტიურ ზონაში მდებარეობს, საცხოვრებელი კომპლექსების, ახალი გზების ან მიმდებარედ მშენებარე ინფრასტრუქტურული პროექტების არსებობამ შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს მისი ლიკვიდურობა მომავალში. ამიტომ, ურბანული გარემოს განვითარების გეგმების ანალიზი ინვესტიციების ანალიზის მნიშვნელოვან ნაწილად იქცევა.

სამართლებრივი ასპექტი არანაკლებ მნიშვნელოვანია: ქონებას უნდა ჰქონდეს სუფთა ისტორია, სწორად შესრულებული დოკუმენტები და შეესაბამებოდეს გამოყენების სტანდარტებს. უძრავი ქონება უნებართვო რეკონსტრუქციით, პრობლემური საკუთრების უფლებებით ან დატვირთვით ყოველთვის ნაკლებად ლიკვიდური იქნება, თუნდაც გარეგნულად მიმზიდველი იყოს. პოტენციური მყიდველები და მოიჯარეები უპირატესობას ანიჭებენ „გამჭვირვალე" აქტივებს მინიმალური სამართლებრივი რისკებით.

თბილისი თუ ბათუმი: რომელ ქალაქს აქვს კომერციულ უძრავ ქონებაზე ყველაზე მაღალი მოთხოვნა

კომერციული უძრავი ქონების შესაძენად თბილისსა და ბათუმს შორის არჩევისას, ინვესტორმა მნიშვნელოვანია გაიგოს მოთხოვნის სტრუქტურის, გაქირავების ფორმატებისა და ზრდის პერსპექტივების განსხვავებები. ორივე ქალაქი უნიკალურ შესაძლებლობებს გვთავაზობს, მაგრამ სამიზნე აუდიტორია, ბიზნესის სეზონურობა და მომგებიანობა შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს.

1. თბილისს მთელი წლის განმავლობაში აქვს ბიზნეს მოთხოვნა. საქართველოს დედაქალაქი ინარჩუნებს დამქირავებლების სტაბილურ ნაკადს მჭიდრო განვითარების, ბიზნეს აქტივობისა და მოსახლეობის ზრდის გამო. აქ მოთხოვნადია საოფისე ფართები, ქუჩის საცალო ვაჭრობა და სატრანსპორტო კვანძებთან ახლოს მდებარე უძრავი ქონება.

2. ბათუმში ტურისტული და სეზონური ბაზარია. მოთხოვნა პიკს აღწევს გაზაფხულსა და ზაფხულში, როდესაც ქალაქი ათასობით ტურისტს იზიდავს. ბათუმში კომერციული უძრავი ქონება ხშირად გამოიყენება კაფეებისთვის, მაღაზიებისთვის და მოკლევადიანი იჯარის ხელშეკრულებებისთვის.

3. მოგების სხვაობები. ბათუმში შესაძლებელია უფრო მაღალი მოკლევადიანი მომგებიანობის მიღება ტურისტული ნაკადის გამო. დედაქალაქში შემოსავალი უფრო სტაბილურია და ნაკლებად არის დამოკიდებული სეზონურ ფაქტორებზე.

4. ბაზარზე კონკურენციის დონე. თბილისში ბაზარი უფრო მომწიფებული და გაჯერებულია, რაც მოითხოვს ადგილმდებარეობისა და ქონების ტიპის კომპეტენტურ შერჩევას. ბათუმში, სწრაფი მშენებლობის გამო, ჯერ კიდევ არსებობს შესაძლებლობა, „ტალღას აყვეთ" და შეიძინოთ ლიკვიდური ქონება გონივრულ ფასად.

5. გრძელვადიანი პერსპექტივები. თბილისი იმარჯვებს მდგრადობისა და ბიზნეს აქტივობის ზრდის თვალსაზრისით. ბათუმი ორიენტირებულია ტურისტებზე და შემოსავლის მაქსიმიზაციისთვის ქონების აქტიურ მართვას მოითხოვს.

6. არჩევანი ინვესტორის სტრატეგიაზეა დამოკიდებული. თბილისი შესაფერისია მათთვის, ვინც ეძებს სტაბილურ გაქირავების ნაკადს და კაპიტალის დაცვას. ბათუმი შესაფერისია მათთვის, ვინც ორიენტირებულია სეზონურ შემოსავალსა და მოკლევადიან გაქირავების მართვაზე.

თბილისი უზრუნველყოფს სტაბილურობას და მუდმივ მოთხოვნას, ხოლო ბათუმი მაღალი შემოსავლის შანსს იძლევა სეზონის პიკზე. ორივე ქალაქში მიმდინარე შეთავაზებების ნახვა შეგიძლიათ Korter.ge ვებსაიტზე, რომელიც შეიცავს ასობით კომერციული უძრავი ქონების ვარიანტს პარამეტრების მიხედვით მოსახერხებელი ფილტრაციით.

რა უნდა გაითვალისწინოთ პირველ რიგში კომერციული უძრავი ქონების არჩევისას?

საქართველოში კომერციული ქონების არჩევისას, პირველი, რაც გასათვალისწინებელია, არის მდებარეობა - ეს არის მთავარი ფაქტორი, რომელიც განსაზღვრავს გაქირავების პოტენციალს და ლიკვიდურობას. თბილისში ყველაზე პოპულარული ადგილებია ცენტრალური უბნები: ვაკე, საბურთალო, მთაწმინდა, სადაც კონცენტრირებულია ბიზნეს ცენტრები, უნივერსიტეტები, ბანკები და საელჩოები. აქ არის მაღალი სატრანსპორტო ნაკადი, სტაბილური მოძრაობა მთელი წლის განმავლობაში და მჭიდრო განვითარება, რაც უზრუნველყოფს მომხმარებლების მუდმივ ნაკადს ბიზნესისთვის.

სატრანსპორტო მოძრაობა მეორე მთავარი პარამეტრია. სასურველია, რომ ქონება განლაგებული იყოს აქტიური ქუჩის პირველ ხაზზე, პირდაპირი მისასვლელით და კარგი ხილვადობით. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ავტომობილებისა და ფეხით მოსიარულეთა მოძრაობის არსებობა პიკის საათებში, საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გაჩერებებთან, მეტროსთან ან პარკინგთან სიახლოვე. მაგალითად, ჭავჭავაძის ქუჩა ვაკეში ან ცენტრში მდებარე რუსთველი უზრუნველყოფს მოიჯარეების მაღალ ტრაფიკს.

ტერიტორიის ინფრასტრუქტურა უნდა შეესაბამებოდეს ბიზნესის ფორმატს: ახლოს უნდა იყოს ბანკები, სამთავრობო უწყებები, კაფეები, სასურსათო მაღაზიები ან ტურისტული ღირსშესანიშნაობები - მოიჯარეს სპეციალიზაციიდან გამომდინარე. ბათუმში არსებული უძრავი ქონებისთვის კრიტიკულად მნიშვნელოვანია სანაპიროსთან, ბულვართან, ზღვისპირა პარკთან ან დიდ სასტუმროებთან სიახლოვე - ეს ის ადგილებია, სადაც შეინიშნება ტურისტებისა და მოკლევადიანი მოიჯარეების ყველაზე დიდი ნაკადი. ასევე მნიშვნელოვანია ტერიტორიის განვითარების გეგმების გათვალისწინება. კომერციული უძრავი ქონება, რომელიც მდებარეობს იმ ტერიტორიაზე, სადაც მომავალში სატრანსპორტო კვანძები, საცხოვრებელი კომპლექსების ან სავაჭრო ცენტრების მშენებლობაა დაგეგმილი, სწრაფად გაიზრდება. ასეთი ადგილები ხშირად ჩნდება საბურთალოს ახალ უბნებში, დიდი დიღომში და ბათუმში ახალ ბულვარზე.

ახალი შენობა თუ მეორადი საცხოვრებელი უძრავი ქონება: რომელი უფრო სწრაფად ანაზღაურდება?

ახალ შენობასა და მეორად უძრავ ქონებას შორის არჩევანი დამოკიდებულია საინვესტიციო სტრატეგიაზე, სასურველ ანაზღაურების პერიოდსა და რისკის დონეზე. მეორადი უძრავი ქონება საშუალებას გაძლევთ თითქმის დაუყოვნებლივ დაიწყოთ შემოსავლის მიღება: ქონება ხშირად უკვე გაქირავებულია ან მზადაა გამოსაყენებლად დამატებითი ინვესტიციების გარეშე. ეს ამცირებს ანაზღაურების პერიოდს 6-8 წლამდე, განსაკუთრებით თუ ბინა მდებარეობს პოპულარულ უბანში, სადაც მაღალია გაქირავების აქტივობა.

ამის საპირისპიროდ, ახალ შენობებს დრო სჭირდება როგორც მშენებლობის დასასრულებლად, ასევე შემდგომი რემონტისთვის. შენობის ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგაც კი, ინვესტორს სჭირდება დრო შიდა მოსაპირკეთებელი სამუშაოების შესასრულებლად, საკუთრების უფლებების რეგისტრაცია და მოიჯარის პოვნა, რამაც შეიძლება შემოსავლის რეალური მიღება 6-12 თვით გადადოს.

ხშირად, მეორადი უძრავი ქონება მდებარეობს ცენტრალურ რაიონებში, სადაც უკვე ჩამოყალიბებულია ინფრასტრუქტურა. ასეთი ადგილები უზრუნველყოფს სტაბილურ ფეხით მოსიარულეთა და სატრანსპორტო მოძრაობას, ქირაზე მაღალ მოთხოვნას, ასევე ბინის უფრო მარტივ გადაყიდვას ან გაქირავებას ხელსაყრელ ფასად. ეს ასეთ ქონებას მიმზიდველს ხდის დაბალი რისკის შემოსავლის მქონე ინვესტორებისთვის.

თავის მხრივ, ახალი შენობები ხშირად შემოთავაზებულია მოქნილი გადახდის პირობებით და საწყისი ფასებით, რომლებიც ბაზრის საშუალოზე დაბალია. თუმცა, ისინი შეიძლება განთავსდეს განვითარებად რაიონებში, სადაც ინფრასტრუქტურამ და მოთხოვნამ ჯერ კიდევ არ მიაღწია სტაბილურ დონეს. ეს ზრდის ხანგრძლივი ანაზღაურების პერიოდის რისკს და ინვესტორის მხრიდან მეტ მოთმინებას მოითხოვს.

მეორადი უძრავი ქონების შემოსავლიანობა, როგორც წესი, უფრო დაბალია, მაგრამ სტაბილურია. დამკვიდრებულ რაიონებში გაქირავების ტარიფები პროგნოზირებადია და მოთხოვნის დონე შენარჩუნებულია ჩამოყალიბებული ურბანული გარემოს გამო, რაც ამცირებს ხანგრძლივი შეფერხების რისკს.

მეორეს მხრივ, ახალი შენობები პოტენციურად უფრო მაღალ შემოსავალს იძლევა 5-7 წლის განმავლობაში, განსაკუთრებით თუ ისინი მდებარეობს აქტიური განვითარების ადგილებში - ახალი საცხოვრებელი ზონების, ტურისტული მარშრუტების ან ინფრასტრუქტურული პროექტების მახლობლად. ქონების კარგი არჩევანით, შეგიძლიათ მიიღოთ როგორც კაპიტალის ზრდა, ასევე მაღალი საიჯარო შემოსავალი გრძელვადიან პერსპექტივაში.

ავტორი:  korter.ge